Mutuo casa

Requisiti per ottenerlo
Erogazione mutuo
Contratto
Costo

Conosciuto anche come “mutuo immobiliare” o “mutuo ipotecario” (in quanto richiede ipoteca), il Mutuo Casa e’ un finanziamento finalizzato concesso per l’acquisto di immobili.

Caratteristiche del mutuo

– il mutuo è sempre vincolato da un’ipoteca sull’immobile come garanzia per il creditore che, in caso di mancata restituzione del prestito alla scadenza potrà iniziare il pignoramento dei beni in garanzia;
– ha generalmente durata molto più lunga del prestito anche perché l’importo finanziato può essere abbastanza elevato.
– sono previsti sgravi fiscali, gli interessi passivi sono detraibili dall’imposta, l’importo detraibile varia in base alle finalità dell’immobili acquistato ( prima o seconda casa)
– in caso di estinzione anticipata, per i contratti stipulati prima del 2007 c’è un piccola penalità che scompare per stipulati dopo.

Interessi

Gli interessi applicati al mutuo sono proporzionati all’entità del mutuo ed alla sua durata, ma sempre entro il limite del tasso di usura.

Requisiti per ottenere un mutuo

Gli Istituti di Credito, quando ricevono una richiesta di mutuo prima di accettere il finanziamento, avviano una serie di accertamenti (istruttoria del mutuo) per scoprire l’affidabilità del richiedente. In particolare verificano:

Garanzie

Prima di concedere il finanziamento, l’istituto di credito, deve tutelarsi in caso di mancato pagamento delle rate alla scadenza prestabilita.
Tra le garanzie più comuni troviamo:
– L’ipoteca diritto acquisito dal creditore su un bene di proprietà del debitore, è una garanzia che da la possibilità al creditore di procedere all’espropriazione forzata del bene (pignoramento), in caso di mancato pagamento delle rate alla scadenza.
– La fideiussione contratto con il quale un terzo soggetto garantisce personalmente l’adempimento da parte del debitore.
– Le polizze assicurative accordo stipulato tra due parti. Dietro il versamento di un pagamento (detto premio), il bene assicurato viene tutelato da rischi e danni previsti dalle parti e contenute nel contratto.
– I tassi di mora sovrapprezzo che il debitore deve pagare quando è in ritardo con il pagamento delle rate.

La situazione finanziaria

Viene effettuato un controllo presso la banca dati (CRIF) per verificare se è stato puntuale nei precedenti pagamenti ecc.

Età del richiedente

La quasi totalità delle banche non accetta richieste di mutui da chi avrà un’età superiore a 75 / 80 anni al termine dell’ammortamento e che non sia già garante di altri mutui;

Reddito del richiedente

Per molte banche l’importo complessivo delle rate da versare in un anno non debbono superare il 30-35% del reddito annuale del richiedente;

Valore dell’immobile

Il bene offerto a garanzia del mutuo è esaminato da un perito di fiducia del mutuante.
L’immobile viene catalogato con precisione in tutte le sue caratteristiche, soprattutto viene valutato il suo valore. In alcuni casi possono essere richiesti ulteriori accertamenti. In genere il perito è un esperto di estimo catastale. Generalmente è un libero professionista e quasi mai dipendente dell’istituto di credito. il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha richiesto il finanziamento.

Elementi che ostacolano

Anche se si ha un reddito adeguato, le cause che possono ostacolare l’ottenimento del mutuo sono:
– precedenti protesti;
– situazioni familiari non chiare;
– condono edilizio non ancora concesso sull’immobile che si vuole acquistare;
– vincoli imposti sull’immobile da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali;
– ipoteca sull’immobile;
– passaggi di proprietà dell’immobile per donazione avvenuti negli ultimi 20 anni.

Erogazione mutuo

Esaurite le procedure, se l’esito è positivo si ha la concessione del mutuo, ossia la consegna ai mutuatari del finanziamento richiesta e si definisce il piano di ammortamento delle somme erogate. Il piamo di ammortamento è stabilito in pagamento rateale che può durare di solito da 5 a 30 anni. Nel finanziamento vengono anche addebitati tutti i costi che l’istituto di credito ha sostenuto e che continua a sostenere durante il periodo di estinzione del debito.
Tutti gli elementi essenziali relativi alla concessione del mutuo sono precisati nella stesura del contratto.
Nel periodo che intercorre fra la delibera e stipula del mutuo il richiedente ha facoltà di optare per un prodotto differente o rinunciare al mutuo stesso.

Costo del mutuo

Esistono sia costi iniziali (una-tantum) sia costi ricorrenti legati al mutuo:

Costi una-tantum

Spese di istruttoria: spese chieste dalla banca per valutare la domanda di mutuo. Queste variano da banca a banca: da zero fino ad un oneroso 2% dell’importo mutuato. La maggior parte degli istituti si orienta tuttavia tra lo 0,50% e l’1% del mutuo.
– Spese del notaio: i costi in sede di compravendita, sono alti anche perché includono, oltre alla parcella del notaio, i costi dovuti allo Stato (imposta di registro – iva e imposte fisse) e variano in base all’importo dell’ipoteca e all’entità del mutuo.
– Imposta: i finanziamenti sono sempre assoggettati ad un’imposta, trattenuta dalla Banca per versarla direttamente all’ufficio delle imposte ( 0,25% del mutuo per prima casa, 2% per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della seconda casa);
– Perizia tecnica: importo corrisposto al tecnico per stimare il valore dell’immobile offerto in garanzia, quasi sempre viene scelto nell’elenco di gradimento della banca. In base al risultato della stima, la Banca stabilirà la somma da concedere.
– Rinnovo ipoteca: per i mutui oltre i 20 anni.
– Estinzione anticipata: l’estinzione anticipata del mutuo viene penalizzata da una commissione a favore della banca. Fanno eccezione i contratti di mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 per i quali la legge non prevede penalità.

Costi ricorrenti

– Spese di gestione: vengono considerate tali un lungo elenco di spese come ad es.l’incasso periodico della rata, certificazione annuale degli interessi passivi, comunicazioni varie ecc.;
– Polizze assicurative: la banca esige che l’immobile dato in garanzia venga assicurato contro eventuali rischi, a scelta, il cliente può stipulare anche una polizza sulla vita “in caso morte”.
– Tenuta conto corrente: per pagare le rate del mutuo è indisponsabile avere un conto corrente presso la Banca che ha erogato il finanziamento.